O artigo 212 da Lei de Registros Públicos faculta ao interessado a retificação de área por via judicial ou extrajudicial. Assim estabelece o artigo 212 da Lei de Registros Públicos:
“Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada”.
No procedimento judicial para retificação de área, exige-se o cumprimento dos requisitos estabelecidos pela Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, que deu nova redação a alguns dispositivos da Lei nº 6.015/1973.
Lei nº 10.931/2004
Nos casos de retificação do registro imobiliário, além do cumprimento das exigências genéricas – descrição do imóvel, indicação de divisas, citação dos confrontantes, apresentação do registro, entre outras –, a Lei nº 10.931/2004.
Assim estabelece o artigo 49 da Lei nº 10.931/2004:
“A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com as seguintes alterações: […] art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA), bem assim pelos confrontantes.
§1º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação.
§2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
§3º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2º, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.
§4º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.
§5º Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.
§6º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.
§7º Pelo mesmo procedimento previsto neste art. poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.
§8º As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.
§9º Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.
§10 Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.
§11 Independe de retificação:
I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos;
II - a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §3º e §4º, e 225, §3º, desta Lei.
§12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra.
§13 Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição.
§14 Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.
§15 Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública”.
Obeservamos que o artigo estabelece, então, novos requisitos legais para a efetivação do pedido1).
Na ausência dessas condições legais, o Promotor de Justiça deverá requerer as seguintes diligências:
A notificação dos confrontantes, primeira diligência anteriormente referida, poderá ser realizada por via postal. Contudo, deve-se atentar para que os avisos de recebimento juntados aos autos estejam firmados pelos destinatários das citações. Caso isso não aconteça, a hipótese é de requerimento de realização das citações por meio de mandado, já que tal modalidade é de citação real, jamais presumida.
Deslocamento da competência do juízo de Registros Públicos
Caso haja apresentação de impugnação fundamentada, haverá o deslocamento da competência para as vias ordinárias.
Assim estabelece o artigo 213 da Lei nº 6.015/1973:
“O oficial retificará o registro ou a averbação:
[…]
§ 6º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias”.
Neste procedimento, o interessado deverá fazer prova com as seguintes certidões: certidões de ônus de todos os serviços de registros imobiliários do local da matrícula do imóvel, do Cartório Distribuidor de Protestos, citação pessoal do credor ou herdeiro, sem prejuízo de outras certidões para a formação da opinião do Promotor de Justiça, como, por exemplo, certidão do distribuidor cível em nome do devedor.
No que se refere à atividade fiscalizadora deste procedimento, a realização de citações editalícias, quando não houver outro meio, é imprescindível, devido à possibilidade de lesão a terceiros prejudicados, afastando-se, assim, uma eventual alegação de nulidade do procedimento.
Assim estabelecem os seguintes artigos do Código de Processo Civil:
“Art. 231. Far-se-á a citação por edital:
I - quando desconhecido ou incerto o réu;
II - quando ignorado, incerto ou inacessível o lugar em que se encontrar;
III - nos casos expressos em lei.
§1º Considera-se inacessível, para efeito de citação por edital, o país que recusar o cumprimento de carta rogatória. § 2º No caso de ser inacessível o lugar em que se encontrar o réu, a notícia de sua citação será divulgada também pelo rádio, se na comarca houver emissora de radiodifusão.
Art. 232. São requisitos da citação por edital:
I - a afirmação do autor, ou a certidão do oficial, quanto às circunstâncias previstas nos nsº I e II do art. antecedente;
II - a afixação do edital, na sede do juízo, certificada pelo escrivão;
III - a publicação do edital no prazo máximo de 15 (quinze) dias, uma vez no órgão oficial e pelo menos duas vezes em jornal local, onde houver;
IV - a determinação, pelo juiz, do prazo, que variará entre 20 (vinte) e 60 (sessenta) dias, correndo da data da primeira publicação;
V - a advertência a que se refere o art. 285, segunda parte, se o litígio versar sobre direitos disponíveis.
§ 1º Juntar-se-á aos autos um exemplar de cada publicação, bem como do anúncio, de que trata o nº II deste art.
§ 2º A publicação do edital será feita apenas no órgão oficial quando a parte for beneficiária da Assistência Judiciária.
Art. 233. A parte que requerer a citação por edital, alegando dolosamente os requisitos do art. 231, I e II, incorrerá em multa de 5 (cinco) vezes o salário mínimo vigente na sede do juízo. Parágrafo único. A multa reverterá em benefício do citando”.
Se a pretensão do interessado versar sobre cancelamento de gravames que restrinjam a propriedade – como, por exemplo, as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade –, não é competente o juízo de registros públicos, ratione materiae para a análise e o oferecimento da prestação jurisdicional, já que o registro encontra-se formal e materialmente perfeito, não havendo nele nenhuma incorreção ou omissão passível de análise por parte do juízo registral.
Nesse sentido, trazemos à baila os seguintes arestos:
“Dada a especialidade das Varas de Registros Públicos, as demandas a serem por ela conhecidas devem versar a respeito de conflitos de interesses decorrentes do próprio ato registrário e não de causa determinadora do registro. Isto é, compete a esse juízo especializado dirimir os conflitos, quer na esfera administrativa e então exercendo o Magistrado a função de corregedor permanente das serventias extrajudiciais, quer na jurisdicional, em processos de jurisdição contenciosa ou voluntária, quando o ponto controvertido residir na regularidade formal do ato notarial atacado. Outrossim, quando a alteração ou cancelamento do registro surge como decorrência lógica da invalidação ou desconstituição do título que o determinou, o conhecimento da respectiva ação foge da esfera de competência da vara especializada e é determinada pelas regras normais fixadores de competência jurisdicional. Pensar-se de modo diverso significaria admitir ser competente a Vara de Registros Públicos para o conhecimento, por exemplo, de todas as ações que visassem a invalidação do negócio jurídico que implicasse a transmissão de bem imóvel, posto que, para a efetiva transferência de propriedade de bem imóvel, necessário o registro do título no cartório de registro de imóveis da circunscrição imobiliária competente. Isto, por óbvio, desvirtuaria a intenção do legislador em proporcionar uma melhor distribuição da Justiça.2)
Se ataca única e exclusivamente o registro, em seus requisitos formais ou substanciais, a competência é do Juízo da Vara de Registros Públicos (art.73, § 1º, II, da ResP. nº 61/75, com a redação dada pela LC nº 7.655/79).
Somente é competente a Vara de Registros Públicos para conhecer as demandas que versem sobre conflitos de interesses decorrentes do próprio ato registrário.3)
PEDIDO DE REVOGAÇÃO DE CLÁUSULAS RESTRITIVAS – IMÓVEL RECEBIDO POR TESTAMENTO – INCOMPETÊNCIA DO TJMG. Não se tratando de ação relativa à sucessão ou ao registro público em si, ou seja, não havendo discussão sobre a validade jurídica ou formal e nem sobre alguma espécie de irregularidade ou vício do ato registrado, a competência para apreciar e julgar o recurso interposto contra a decisão proferida em pedido de revogação de cláusulas restritivas gravadas em imóvel recebido por sucessão testamentária, com base na vontade das partes é do eg. Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Declinar da competência.4)
AÇÃO DECLARATÓRIA DE CLÁUSULAS DE IMPENHORABILIDADE, INALIENABILIDADE E IMPENHORABILIDADE GRAVAME SOBRE IMÓVEL DOADO. CAUSA QUE NÃO TRATA DIRETAMENTE DE REGISTRO PÚBLICO. INAPLICABILIDADE DO ART. 106, II, “D”, DA CONSTITUIÇÃO MINEIRA. COMPETÊNCIA DO TRIBUNAL DE ALÇADA DE MINAS GERAIS PARA CONHECER E JULGAR O RECURSO. INTELIGÊNCIA DO ART. 108, II, DA CONSTITUIÇÃO ESTADUAL5)6)
REGISTRO DE IMÓVEIS. CANCELAMENTO NA VIA ADMINISTRATIVA COM DECLARAÇÃO DE FALSIDADE DO TÍTULO QUE O DETERMINOU. INADMISSIBILIDADE. O cancelamento que pode ser determinado em processo administrativo é o de registro nulo de pleno direito, não o que decorre de nulidade ou falsidade do título que o originou, mormente quando tal já produzia todos os efeitos, ensejando novos registros material e formalmente perfeitos que não são atingidos pelo cancelament7)