A princípio, a intervenção do Ministério Público nas ações de usucapião visa à preservação da segurança dos registros públicos. Se o imóvel usucapiendo está devidamente registrado, remanesce exclusivamente o interesse patrimonial das partes, o que justifica a racionalização da intervenção do Ministério Público nessas ações.
Adotando-se as Cartas de Ipojuca e Araxá, a intervenção ministerial será devida somente nas ações em que o imóvel usucapiendo não seja registrado, nas hipóteses de usucapião especial coletivo (Lei nº 10.257/2001) e quando houver interesse público ou de incapazes. Apesar da pouca complexidade da ação, não rara são às vezes em que se inviabiliza o registro da sentença declaratória, por irregularidades na formação da relação processual. Assim, cumpre ao Promotor de Justiça velar para que todos os réus e interessados sejam citados.
Sendo ação de natureza real imobiliária, necessário o consentimento do cônjuge/convivente do(a) autor(a) (art. 10 do CPP), se o litisconsórcio ativo não é formado entre ambos.
Deve se atentar para o estado de viuvez da parte autora e requerer a juntada da certidão de óbito do cônjuge, para cotejar com a data de início da posse, visto que se a posse foi exercida também pelo falecido, a rigor, seus herdeiros deverão integrar o pólo ativo. Havendo co-legitimidade dos herdeiros, eles também podem renunciar seus direitos em favor do cônjuge supérstite, lembrando que renúncia é ato formal e requer, quando menos, declaração com firma reconhecida. O condômino pode usucapir a integralidade da propriedade em condomínio se estiverem presentes todos os requisitos legais. Também o herdeiro pode usucapir contra co-herdeiro, nas mesmas circunstâncias.
Na ação de usucapião há um chamamento geral das pessoas ligadas ao imóvel usucapiendo. Todos são réus – proprietários, confinantes, interessados certos (aquele que consta como contribuinte do IPTU, o promissário-comprador, etc) e interessados incertos, entes fazendários. Com isso, qualquer resposta ao pedido deve ser feita via contestação nos próprios autos, sendo impróprias as intervenções de terceiros.
Em observância ao art. 10 do CPP, também se faz necessária a citação dos cônjuges dos réus. Se a posse é transmitida à parte autora por herança, deve se atentar para a necessidade de se incluir todos os co-herdeiros no pólo passivo, como interessados certos, e promover a citação deles. Não há necessidade de nomeação de Curador Especial aos réus incertos e eventuais interessados citados por edital, mas apenas quando o citado pela forma fictícia for pessoa certa.
Nos casos de soma de posses, os requisitos da posse ad usucapionem também devem estar bastante esclarecidos e comprovados com relação à posse anterior.
O imóvel urbano deve ser descrito num contexto de lote, quadra e bairro. A certidão de registro imobiliário atualizada deverá ser apresentada com base no indicador real do imóvel (sua descrição) e não extraída em nome do seu proprietário. Não raro, certidões desses cartórios consignam somente o nome do promitente-comprador do imóvel, devendo, nesse caso, ser requisitada nova certidão, para identificação do proprietário.
A Lei de Registros Públicos instituiu a matrícula, condensando os registros, mas antes dela fato comum era encontrar mais de um registro para um mesmo imóvel, lavrados em cartórios diferentes. Assim, havendo mais de um Cartório de Registro Imobiliário na cidade de situação do imóvel usucapiendo, mister a apresentação das respectivas certidões, expedidas com base no indicador real, se o imóvel não for matriculado. Por vezes o imóvel não tem registro e, nessas circunstâncias, o feito deve ser instruído com certidão de origem expedida pela prefeitura local, que pode, quando menos, identificar um interessado certo na relação processual.
Deve ser elaborada por profissional habilitado, porém hábil à instrução do feito também é a planta oficial do bairro, que a parte pode obter junto à Prefeitura Municipal.
O memorial descritivo é essencial quando o imóvel usucapiendo se tratar de área não registrada ou de área que contiver descrição diferente do registro imobiliário, a menor ou a maior (exemplo, parte da Fazenda X, lote Y mais parte do lote Z).
Informações da companhia fornecedora de luz ou de água, sobre a data da prestação dos serviços no endereço e o nome da pessoa que fez a solicitação são de grande utilidade. Dificilmente se faz possível o julgamento antecipado da lide nas ações de usucapião, visto que determinados requisitos da posse, tais como atualidade e continuidade demandam prova testemunhal.